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Nov 29, 2023

アルバカーキ市議会議員らは、カシータの建設を容易にすることを検討している。 サンタフェが同じことをしたときの様子は次のとおりです。

Alaina Mensinger/Scrittrice dello staff del giornale

By Alaina Mencinger / Journal Staff Writer 公開日: 2023年6月5日月曜日午前2時46分更新日: 2023年6月5日月曜日午前4時15分

今週月曜日、アルバカーキ市議会は、市内でカシータの建設をよりアクセスしやすくする計画について議論する予定です。

このような提案を進めるニューメキシコ州の都市はアルバカーキが初めてではない。 2019年、サンタフェ市は土地利用法への変更を可決し、その他の変更の中でも特に、付属住戸を持つ不動産所有者が自分の土地の建物の​​いずれかに住まなければならないという要件を削除した。

しかし、変化にもかかわらず、サンタフェに建設されたカシータはほんの一握りです。 サンタフェ不動産業者協会の 2022 年住宅状況報告書のデータによると、2019 年に市内で 29 件の邸宅建設許可が発行された。 2年後、その数は30になった。

SFARの政府担当ディレクター、ドナ・レイノルズ氏は「状況は安定している」と述べた。 「上がってもいないし、下がってもいない。」

土地利用の変更は新型コロナウイルス感染症（ＣＯＶＩＤ－１９）のパンデミックが始まる直前に行われ、レイノルズ氏によれば、一部の住宅開発は凍結されたという。

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しかし、コロナウイルスによる建設遅延だけが冷え込み要因ではなかった。

サンタフェ地域住宅建設業者協会のマイルズ・コンウェイ会長は、許可件数が少ないのにはいくつかの理由があると述べた。

電化に不可欠なコンポーネントである 320 アンペアのメーターが不足しています。

「現在、これらの家庭の電化には大きな問題が発生しています」とコンウェイ氏は語った。 「政府や建設業者自身が制御できないこともあります。それは設備の入手可能性に関係しています。」

コンウェイ氏によると、ハリケーンなどの自然災害が発生して送電網が破壊されると、通常、より高電流のメーターが復旧地域に送​​られるという。 そしてコンウェイ氏は、地政学的な紛争や新型コロナウイルス感染症などのさまざまな要因により、メーターの製造に使用されるアルミニウムの供給に混乱が生じていると述べた。

サンタフェとアルバカーキはどちらもニューメキシコ州公共サービス会社の管轄区域内にあります。 コンウェイ氏によると、従来、PNM は施設ごとに 1 つのサービス ドロップを提供し、電柱から施設につながる電線は 1 本だけでした。

casita の電気使用量が増加すると、住宅所有者はメーターをアップグレードし、両方の構造で単一サービスのドロップを利用するためにより大容量のユニットを設置する必要があります。

しかし、320アンペアのメーターを設置するには1年以上の待ち時間がかかる可能性があるとコンウェイ氏は語った。 不足はいくぶん沈静化しつつあるが、住宅所有者にとっては待ち時間が建築への関心をそぐ可能性がある。

コンウェイ氏によると、不足を回避する方法は 1 つあり、カシータに 2 番目のアドレスを発行し、独自のサービス ドロップを設定することです。

「これは非常に実現可能な道だ」とコンウェイ氏は語った。 「ちょっと奇妙に思えますが、業界にとっては大問題です。」

もう 1 つの制限要因は、構築にかかる時間です。

時は金なりで、建設の承認を得るまでに時間がかかるほど建設コストは高くなり、そのコストは住宅所有者、そして最終的にはテナントに転嫁される、とコンウェイ氏は語った。

レイノルズ氏は、カシータの制限緩和に関する懸念の一部は最終的にサンタフェでは反映されなかったと述べた。 この法案が最初に議論されたとき、多くの人は、新しいユニットがすべて長期の手頃な住宅ではなく、短期の賃貸として使用されるのではないかと懸念していました。

しかし、サンタフェ市は短期レンタルの戸数を1,000戸に制限した。 現在、都市はその限界に近づいています。 サンタフェ短期レンタルオフィスによると、許可証は残りわずか 25 件で、待機リストは 60 人となっている。

近くにカシータが建設されれば、近隣の不動産の価値が下がるのではないかと心配する人もいた。 しかしレイノルズさんは、そのようなことが起こったという話は聞いていないと語った。

「それ（カシータのある家）はより高い価値で評価されるだろう」とレイノルズ氏は語った。 「それはコミュニティに反映される可能性があります。そして、今でも広い土地を好む人がたくさんいるので、実際に自分の財産が上がるかもしれないと思います。そうすれば、おそらく彼らの家はより魅力的になるでしょう。」

レイノルズ氏は、ある地域に手頃な価格の集合住宅が建設されると、近隣の住宅の資産価値が適度に上昇することを発見した都市研究所のデータを引用した。

「人々は『もしあなたが私の近所に手頃な価格の住宅団地を建てたら…私たちの価値は下がるだろう』と考えています」とレイノルズ氏は語った。 「それは全く逆で、緩やかに上昇しています。」

しかし、レイノルズ氏は、太陽光発電へのアクセスの問題や山の眺望の妨げなど、高さに関する他の懸念が依然として続いていると述べた。

レイノルズ氏もコンウェイ氏も、邸宅の建設プロセスが容易になることを望んでいる。 コンウェイ氏は、許可手続きを迅速化するために、駐車制限を緩和し、カシータ用の事前承認済みの間取り図をいくつか作成したいと述べた。 レイノルズさんはまた、彼女が所属する特別委員会が、カシータの建設に関心のある住宅所有者に融資の機会を創出しようとしていると述べた。

レイノルズさんは、カシータの許可数が2倍になることを望んでいると語った。 しかし、レイノルズ氏によると、カシータはサンタフェの住宅費高騰対策の一部にすぎず、集合住宅や恒久住宅の増加も含まれているという。

「サンタフェではここにあるものすべてが非常に高価になっています」とレイノルズ氏は言う。 「たとえ小さいユニットであっても、つまり本当に小さいユニットであっても、大きな価値があります。」

手頃な価格に関しては、過去 3 年間に建設されたカシータが一般的にサンタフェの典型的なアパートよりも手頃な価格であるかどうかは不明だとレイノルズ氏は語った。

レイノルズ氏は「それらは万能薬にはならないだろうが、間違いなく役に立つだろう」と語った。